关于问题一，对于被执行人购买的登记在开发商名下、办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，人民法院对该房屋的查封系预查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”因此，预查封不同于正式查封，预查封的被执行人对未登记在其名下的房屋仅享有所有权期待利益，对能否成为真正的权利主体，尚处于不确定状态。人民法院需要待房屋登记在被执行人名下，预查封转为正式查封后，再对房屋进行处置。但同时也应注意一种特殊情形，即被执行人作为买受人购买开发商的预售商品房屋，如果被执行人符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，那么此时被执行人对房屋享有的权利已经可以排除针对出卖人的执行程序，这种专属权利一定程度上已经具有了物权的排他性效力，必要时，人民法院也可以对该房屋进行评估、拍卖。关于问题二，抵押预告登记权人提出执行异议的，能否排除执行。对于该问题，我们认为：首先，案外人享有抵押权的，并不能排除执行，而是可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。因此，实务中，抵押预告登记权人一般是以自己享有抵押权为由主张对房屋的拍卖价款优先受偿。其次，关于抵押预告登记权人是否享有优先受偿权，我们认为，根据民法典第四百零二条规定，“抵押权自登记时设立”。因此，抵押预告登记因尚未办理抵押登记，抵押权并未有效设立。此时抵押预告登记权人享有对房屋办理抵押权登记的请求权，一般不宜认定其享有优先受偿权。但同时应当看到，抵押预告登记本身具有在顺位等方面的效力，在其效力并未消灭的情况下，应当对抵押预告登记权人的期待利益予以一定的保护。对于被执行人购买的登记在开发商名下、办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，如果该房屋上设立了抵押预告登记，根据对第一个问题的解答，在预售商品房转移登记至买受人名下之前，一般不予处置该房屋。因此，在此种情况下，亦不建议对设定了抵押预告登记的预售商品房进行处置。
