民事执行案例汇编·案外人执行异议篇（四）

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裁判要点

离婚协议能否排除执行，应从债权性质、申请执行人利益考量、案外人过错、价值冲突与权衡等方面综合判断

————何芬芬诉金勤贵案外人执行异议之诉案

离婚协议约定房屋所有权归夫妻一方所有，但未办理产权变更登记。离婚后，该房屋因另一方负个人债务而被强制执行时，离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行，不宜仅依据权利外观而一刀切地否定，应当从债权的性质、申请执行人利益的考量、案外人过错的判定、价值的冲突与权衡等方面进行综合判断。

案例分析

    执行异议之诉的审查中，对于离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行，应当从债权的性质、申请执行人利益的考量、案外人过错的判定、价值的冲突与权衡等方面进行综合、审慎的判断。如果所涉债权为普通债权，离婚双方无恶意串通故意，申请执行人的利益未实际受损，案外人无重大过错且涉及其生存权益，则对于实际享有房屋所有权的案外人利益应当予以保护。

　　一、债权性质的判定

　　涉案债权的性质直接关系到具体的法律适用及法益权衡，故区分涉案债权的性质是判断离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行的前提。

　　（一）涉案债权是否为金钱债权

　　当案外人提出依据离婚协议关于房屋产权的约定来排除执行时，应当对申请执行人所享有债权的性质进行判断，即申请执行人享有的债权是否为金钱债权。如果申请执行人享有的是非金钱债权，比如是讼争房产的买受人，其享有的是对讼争房产的物权期待权，离婚协议中关于讼争房产权属的约定未经公示，难以与之对抗。反之，如果申请执行人仅是普通金钱债权人，其只有对债务人责任财产的一般期待，并不能产生对特定财产的信赖利益，其也应当预料到特定责任财产的不确定性和随时可变化性。如果申请执行人在寻找被执行人责任财产时发现并保全了讼争房产，其对讼争房产仅享有一定的信赖利益，如果将其金钱债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护，缺乏合理性基础。

　　（二）涉案债权是否为普通债权

　　当案外人提出依据离婚协议关于房屋产权的约定来对抗申请执行人时，应当对申请执行人所享有的金钱债权的性质进行进一步判断，区分申请执行人是否为普通债权人。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条的规定，当申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权时，其作为优先债权人，债权因登记而具有公示对抗效力，可对抗案外人对执行标的主张的权利。可见，如果涉案债权为已登记公示的优先债权，则离婚协议作为未经公示的财产权属约定，不能排除执行。

　　二、申请执行人利益的考量

　　（一）申请执行人是否为交易中的第三人

物权的公示公信制度保护的是交易中的第三人，立法初衷是维护市场交易安全和交易中的善意第三人，申请执行人如果并非是通过市场交易而购买讼争房产的第三人，仅仅是对讼争房产的登记所有权人享有一般金钱债权，则其并不属于未经公示而不得对抗的善意第三人的范畴，不属于物权公示公信制度的保护对象。虽然离婚协议中的约定涉及讼争房产所有权的转移，但讼争房产实际未进入市场进行交易流转，不涉及交易秩序和流转安全，则夫妻一方依据离婚协议而主张对讼争房产的所有权，并未侵害社会公共利益及第三人的合法权益，就无绝对坚持物权公示公信原则的必要，从法律适应社会需求、维护公平的角度看，有必要对未登记的当事人提供适当救济。

（二）申请执行人的利益是否实际受损

　　实践中，通过离婚协议对共有财产进行分割后因未及时办理产权变更登记而被法院查封的情况较为常见。讼争房产是否被强制执行，直接关系到申请执行人的债权能否完全实现，与其债权利益密切相关，因此，离婚协议是否能对抗申请执行人，应当以申请执行人的债权利益是否实际被侵害为审查重点。如果离婚协议对共有财产的分割相对均等，债务人的责任财产并未因离婚对共有财产的分割而明显减少，则可视为申请执行人可实现的债权利益并未实际受到损害，应当本着追求实质正义的精神，尊重夫妻之间的真实意思表示，按照约定保护实际权利人。

　　三、案外人过错的判定

　　（一）案外人与债务人是否具有恶意串通的故意

　　实践中，讼争房产在离婚前通常为夫妻共同财产，案外人与债务人恶意串通，通过离婚行为转移财产逃避债务的情形屡见不鲜。

　　离婚行为以及离婚财产分割协议中关于讼争房产产权变更的约定是否具有恶意串通的故意，应当从以下几个方面进行审查：1．离婚行为确属双方真实意思表示。如果案外人与债务人存在长期分居、曾起诉离婚等能证明夫妻感情确已破裂等情况，一般认定离婚行为是双方真实意思表示，无恶意串通的故意。2．案外人与债务人离婚的时间是否早于债务人与申请执行人债务关系发生的时间。如果离婚协议签订的时间早于债务发生的时间，则涉案债务属于债务人的个人债务，与案外人无关，一般认定为无恶意逃债的故意。

　　（二）案外人对未办理过户登记是否具有重大过失

　　依据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，明确非因买受人自身原因未办理过户登记是保护案外人物权期待权的必要条件之一。执行异议的审查中，如果无其他客观原因，当案外人未通过诉讼或其他可证明的方式催促办理过户登记的，即认定案外人对讼争房屋未办理过户登记具有过错，不得排除执行。但执行异议之诉如果依然依据前述“表面权利规则”保护名义权利人，则执行异议之诉就失去了存在的必要，因此，执行异议之诉对案外人未办理过户登记存在过错的判断标准应当低于执行异议审查中的过错标准，即当案外人对未办理过户登记存在重大过失时，才不得排除执行。例如，案外人存在为了避税而故意不办理讼争房产变更登记、经催促仍拒绝办理变更登记等故意拖延办理变更登记的情况，才应当认定案外人对未办理过户登记存在重大过失。

　　四、价值的冲突与权衡

　　（一）物权期待权与普通金钱债权的权衡

　　离婚协议关于夫妻共同财产的分割应当属于夫妻在婚姻中的意思自治，民法中的法律行为制度就是意思自治的工具或手段，意思自治应当包括行为自由与效果自主。案外人与债务人经自愿协商达成离婚协议，如果案外人已经实际占有使用讼争房产，其对于讼争房产未及时办理变更登记没有重大过失，其对讼争房产即产生了直接的支配关系，其距离完整法律意义的所有权人仅有一步之遥，与讼争房产的关联更为密切，故案外人因离婚协议的约定对讼争房产享有物权期待权。如果申请执行人仅为一般金钱债权人，并未办理抵押登记等公示行为，其债权未经公示不具有优先效力，根据权利的优先性比较，其对债务人的债权难以对抗实际权利人对讼争房产享有的物权期待权。

　　（二）生存权益与信赖利益的权衡

房产与一般财产的主要区别在于，其除了具有一定财产价值外，还具有给居住人提供生存保障的功能，故判断案外人对讼争房产的权利能否排除执行，还需判定讼争房产是否涉及案外人的生存权益。如果案外人能举证证明其除了讼争房产外名下无其他房产，且一直居住于讼争房产内，则应当认定讼争房产涉及案外人的生存权益。一般债权人基于对债务人所享有财产的情况而产生一定信任，而与其发生债权债务关系，或在诉讼或执行程序中保全了讼争房产，如果债务人名下财产的实际权利人与登记权利人不符，即侵害了一般债权人的信赖利益。但毕竟对一般债权人的债权保护还可通过执行债务人的其他责任财产来实现，而对居住于讼争房产的案外人来说，对讼争房产的执行会影响其生存保障，故在伦理上，对案外人生存权益的保护应当优于对一般债权人信赖利益的保护。

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裁判规则

诉讼中，法院对第三人保管占有的执行标的实行财产保全措施的，应以第三人做出该财产属于被执行人的书面确权证明为前提

————锦钊国际贸易(上海)有限公司执行异议案

诉讼中，法院对第三人保管占有的执行标的实行财产保全措施的，应以第三人做出该财产属于被执行人的书面确权证明为前提；案件生效执行后，案外人对该第三人保管占有的执行标的提出所有权异议的，法院应结合案外人的权利主张及其提供的证据，对异议标的所有权权属确定所依赖的基础民事法律关系予以考察分析。

案例分析

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。由于对标的所有权权属的确认发生在执行程序中，故与普通民事确权案相比，此类案件所涉法律关系通常较为繁杂，既可能关乎执行程序中对涉执行标的业已实行的执行措施的合法性及正当性判断，又直接包含对异议标的物所有权等实体权益归属的确定。

　　本案为案外人对第三人保管的执行标的物提出所有权异议的情形。案件有如下特点：涉案标的物在执行程序中为第三人而非被执行人所直接支配占有；案外人及被执行人系属共同上级企业管理的关联企业且二者就涉案标的物签署了旨在转移所有权的供销协议，并先后与第三人就该标的物签订了仓储合同；第三人在明知法院已查封涉案标的物的情况下，擅自向案外人发货，却称该行为并非对案外人系涉案标的物的所有权人的认可。这一系列交易环节使得案件法律关系更增繁琐，具体表现为：在实体法层面，既涉及仓储、买卖等债权关系也涉及动产所有权变动的物权关系，甚至牵涉因仓储合同之债引发的不当得利之法定之债的法律关系；在程序法层面，既涉及法院采取诉讼保全措施的合规性审查，还包括执行法院对协助义务人故意处分执行标的物的行为的司法裁决。

　　综合已查明事实，此案的焦点有二：一是法院对执行标的物采取的查封(诉讼保全)措施是否符合相关规定；二是在执行程序中法院对案外人主张涉案执行标的物的权属问题应如何确定。

　　一、本案的诉讼保全措施是否适当

　　本案的涉案标的物是在诉讼保全过程中被查封的，且当时该动产标的物非为被执行人直接占有而是由第三人占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款的规定，对于第三人占有的动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此，法院依法采取查封保全措施，应以第三人对该财产属于被执行人作书面确认为前提。

　　本案中，第三人解放岛储运公司与被执行人钊铭公司间系仓储关系。依照合同理论及商贸实践，存货人交付仓储物并支付费用后，保管人应当向其给付仓单。仓单是存货人货物交付或返还请求权的书面凭证，具有仓储物所有权物权凭证的作用。根据“一物一权主义”，仓单所载的存货人为确定仓储物所有权人的唯一依据。第三人解放岛储运公司作为被执行标的物的实际占有人，在法院前往办理涉案标的物的诉讼保全查封手续时，依据仓单存根联及合同条款查实系争标的物登记在被执行人钊铭公司名下并出具书面确权证明后，协助法院办理查封手续，符合法律规定。

　　以上是从民事确权的角度对系争标的物的所有权属所作的分析。而执行程序有其自身的特殊性，执行人员在实施查封、扣押、冻结时首先面临的一个问题，是如何判断某项财产是否属于被执行人。执行程序贵在迅速、及时，因此不能要求执行人员先调查核实清楚财产权属再实施查封、扣押、冻结行为，只能根据表面证据进行判断。所以查封、扣押、冻结时判断财产权属的标准与民事确权时的标准是不同的，这个标准是明确的、外在的、容易把握和具可操作性的。基于这一思路，对于第三人占有的动产，当第三人对该财产属于被执行人做出书面确认的，应认为是具备了明确的财产权属表面证据，人民法院予以查封、扣押、冻结，符合相关法律规定以及执行的实际需要。

　　二、案外人主张涉案标的物的所有权应如何处理

　　本案案外人锦钊公司主张系争标的物的所有权应归其所有的依据有两点：一是根据锦钊公司与被执行人钊铭公司在法院查封涉案标的前签订的供销合同及其补充合同的约定，上级公司已经将涉案标的物调拨给了锦钊公司，故锦钊公司系涉案标的物的所有权人；二是从2005年7月15日开始，锦钊公司即与解放岛储运公司签订了仓储合同，此后锦钊公司遂按照仓储合同的约定按时向解放岛储运公司支付各类仓储费用。而解放岛储运公司应锦钊公司的要求陆续向其发送了200余吨丁晴合成橡胶，故应认为作为保管人的解放岛储运公司对上述货物归锦钊公司实际上是认可的。

　　(一)执行中如何看待案外人提供的供销合同及其补充合同

　　买卖合同作为直接或间接引起物权变动的最为重要的一种法律行为，其交易本质引起的所有权归属的变化，与不同国家和地区物权变动的模式选择，有着不可分割的联系。而不同的物权变动模式，又内含着不同的所有权归属的认定规则。我国物权变动采“债权形式主义”，又称意思主义与登记或占有之结合，即物权因法律行为发生变动时，当事人间除有债权合意外，还需登记或占有的法定方式。即债权合同是所有权移转的内在动力和根本原因，占有或登记行为是标的物所有权移转的外在表征。由此可知，物权变动法律效果的发生，是以债权合同这一法律行为与物权占有或登记这一事实行为的相互结合为根据。

　　首先从债权合同这一法律行为角度分析。我国《合同法》第一百三十条（编者注：现为《民法典》第五百九十五条）规定：买卖合同为出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同的本质与目的在于转移财产所有权——即出卖人须转移标的物，基本特征为有偿——即买受人须支付对价，体现在合同内容上则为：出卖人的主要义务为交付标的物，转移对标的物的占有；买受人的主要义务为支付相应的价款，以取得标的物的所有权。因此，从买卖合同这一债权法律关系来看，要实现标的物所有权转让的目的，买卖双方必须在以下两个基本条款上达成合意：第一，买受人支付对价；第二，出卖人交付标的物。

　　其次从物权占有这一事实行为角度分析。依照通说，对动产的占有和交付是动产物权的公示方法;即以对动产的直接占有作为动产物权存在的公示方法，以动产的现实交付作为动产物权变动的公示方法。台湾学者谢在全指出：“动产物权的公示方法，自古以来即为交付，即标的物占有之现实移转，罗马法如此，日耳曼法亦同(Gewere)。中华古制，动产以实力掌握为必需品，当物之成立需经典主之收当或收物，又何独不然。”直接占有和现实交付作为动产物权的公示方法，是一种客观的外部表现形式，公众通过这个客观的外部表现形式，可以推知物权的存在和变动状况；而间接占有和观念交付缺乏公众可以推知的外部表现形式，不能成为动产物权的公示方式。

　　再次结合本案所涉供销合同的情形来分析。案外人锦钊公司称其与被执行人钊铭公司签订了供销合同及补充合同，明确将仓储于第三人解放岛储运公司的涉案标的物所有权转移至其名下。然事实上，双方均未实际履行该买卖合同：买受人锦钊公司未对系争标的物支付价款，且其关于系争标的物的所有权转移系上级公司调拨行为而无需支付对价的主张，既在证据上缺乏可信度，亦有悖于民法最基本的公平原则，无法定抗辩之效果。出卖人钊铭公司并未向买受人实际交付标的物，系争标的物当时由第三人即解放岛储运公司直接占有，于此情形，出卖人钊铭公司应将对第三人的返还请求权移转给买受人锦钊公司，以代替出卖标的物的实际交付，此为典型的“指示交付”。另仓单是锦钊公司得向解放岛储运公司请求返还仓储物之所有权的法定物权凭证，因此，钊铭公司若向锦钊公司移转系争标的物的所有权，仅需向其背书转让仓单或办理过户登记手续即可，而双方并无证据表明该事实。因此，锦钊公司认为其取得对系争标的物的所有权并无法律依据。

　　同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。虽然本案与法条所述之情形并不完全吻合，但考察该规定的法律精神，可以从反面推知要解除对第三人提出所有权异议的执行中标的物的查封至少应符合两个条件：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了系争财产。本案并不符合上述要件。

　　(二)如何处理仓储单位在法院查封系争标的物的情况下，仍按照案外人要求发货的行为

　　在法院采取诉讼保全措施前，案外人锦钊公司与第三人解放岛储运公司间即签订了仓储合同，双方对该仓储合同的内容与目的存在较大分歧。锦钊公司认为，双方系仓储合同关系，其按约支付仓储费用，对方应其要求返还发送了仓储物，故应认为解放岛储运公司默示认可锦钊公司作为存货人对涉案标的仓储物拥有所有权。而解放岛储运公司则认为：双方确实签订了仓储合同，但合同仅为对仓储场地及费用等的约定，与仓储物的所有权无关；同时，其向锦钊公司放货并非基于锦钊公司为货物的所有权人，而是钊铭公司的工作人员(同时系锦钊公司的法定代表人)提出货物恐遭变质，故要求用新的货物置换原来存放的货物亦即系争标的物，解放岛储运公司是出于实现仓储合同目的，保护存货方利益的考虑而为之，并无锦钊公司所称“认可其对系争标的物拥有所有权”之意。解放岛储运公司在向锦钊公司发出部分货物后，即就该部分损失另行提起诉讼，要求锦钊公司返还不当得利。

综合考虑可得，系争标的物所有权属于钊铭公司，解放岛储运公司应依登记事实配合法院的诉讼保全措施之需，以符合法律规定及客观事实。至于解放岛储运公司在法院已查封涉案标的物的情况下，其作为协助执行人擅自向案外人发货的行为，应由法院按照有关规定追究其相关法律责任。事实上，法院已经做出了追究解放岛储运公司赔偿责任的执行裁定。

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裁判规则

第三人实际占有房屋后未来得及办理登记手续即被查封的，人民法院应当撤销该查封

————王某提起执行异议案

第三人购买房屋后获取房屋钥匙等行为发生在申请执行人法院对该房屋进行查封之前，说明其已实际占有该房屋。且该房屋在被执行人交付给其的次日就被法院查封，故无法办理房屋产权过户登记手续不应归因于第三人，因此人民法院应当撤回对该房屋的执行。

案例分析

最高人民法院作出《执行规定》第十七条的规定，在于化解人民法院在执行工作中遇到的法律和现实出现的冲突和矛盾，解决现实中不动产登记程序不完善的问题。我国不动产物权变动中，除土地承包经营权及地役权以外，都须经登记才发生物权变动的效力。《执行规定》第17条虽字面上并未涉及物权归属的确认问题，但其停止查封、扣押、冻结的规定实质是确定了案外人享有足以排除强制执行的实体权利。这看似与《物权法》确立的不动产物权变动的登记生效主义相冲突，但《物权法》赋予不动产登记的仅是公示的权利推定效力，在有证据足以推翻登记的情形下，仍要确认实际权利人的权利。在符合《执行规定》第十七条规定的“支付全部价款、实际占有和对未过户无过错”这三项条件时，就应认定案外人享有的债权优于申请执行人的债权。由于《执行规定》第十七条有变相确认案外人可取得房屋所有权的效果，是对我国不动产登记制度的补充，在民事审判实践中就应当严格此规定的适用标准，否则就有打破社会信赖秩序的危险。既要保证不造成案外人与被执行人规避执行，也要做到不损害案外人的正当权益。在司法实践中应当对《查封规定》第17条规定的三项条件从严把握。

　　一、关于是否支付全部价款

　　《执行规定》第十七条意在保护真实的买卖关系，对买卖关系的真实性进行严格审查也是防止案外人与被执行人恶意串通逃避执行所必须的。实践中，对买卖关系真实性的审查，往往就涉及到审查买受人是否付清全部价款。买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付该不动产标的物的全部价款。法院可以从买卖合同、付款发票或收据、交易过程是否符合交易习惯、常识等方面来进行判断。本案中，李某与朱某于2008年7月16日签订房屋买卖协议，约定朱某将涉案房屋出售给李某，价款15万元在朱某欠李某借款本息中扣除。朱某自2002年起欠李某的所有借款本金及利息总额为150997.41元，这与房屋买卖合同中载明的购房款15万元相当。次日，李某同朱某一起到开县农行缴清了朱某下欠的该房集资款14976元，由朱某向李某出具15000元欠条一张。虽然李某是以朱某所欠的借款及利息来抵作购房款的，但涉案房屋全部的的集资购房款在实际上都是李某承担的，且涉案房屋的最后一笔集资款也是由李某代朱某向单位垫付的。笔者认为，这种以债权抵作购房款的形式，不妨碍法院对买受人是否支付全部价款的实质认定。这种等额价款的抵扣只是一种变相付款的方式，不影响购房款实际由谁支付的认定。结合本案的案情来看，朱某对其所欠李某借款本金及利息总额为150997.41元的事实予以认可，而且法院对李某与朱某房屋买卖作出的再审判决书中对该所欠款项事实也予以认定，李某与朱某于2008年在房屋买卖协议中也约定了房屋价款15万元在朱某欠李某借款本息中扣除，所欠借款及房屋买卖的约定都发生在法院对执行标的物进行强制执行程序之前。因此，法院在对当事人之间债权债务关系的真实性进行严格审查及认定之后，可以将债权抵作购房款作为一种支付购房款的特殊情况予以认定。

　　二、关于是否实际占有

　　买受人对执行标的物是否实际占有也是法院应当审查的重要内容，对占有进行判断就需要对其概念予以明确。我国学界的通说认为，占有应该具备以下条件：1.需有事实上的管领。对于这一点，虽然学者的提法不相同，但内容大同小异。动产为控制，不动产为利用。2，需有占有的意思。买受人对执行标的物的占有应该是有权占有、自主占有、和平占有，这是一种欲使占有产生对世权效果的占有。本案情况的特殊之处在于，朱某向李某交付房屋钥匙之日的次日该房屋就被查封了，这就给李某是否实际占有的认定造成了困难。首先是交付房屋的行为完全符合处分行为生效的要件，在接受交付之后，买受人的占有是基于所有权的占有。不动产登记之外，其他这些可以作为物权确权依据的方式，因为其形式条件差异，不一定都能达到不动产登记所具有的强烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能产生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人时，它们至少可以在当事人之间确定物权的变动，有些甚至可以对当事人发生法律效果（比如不动产权利证书的交付、提交登记申请书等）。第二是被执行人将该房屋的钥匙交付给买受人是否就可以认定为实际占有？笔者认为，仅仅只是交付钥匙的行为不能认定为实际占有，还应当结合买受人对该房屋是否进行居住使用的情况来判断。第三是买受人对房屋居住使用的情况在司法实践中应当如何审查和认定？本案中，涉案房屋在其交付的次日就被查封了，由于由于时间间隔很短，买受人不可能在一天之内就对房屋进行利用（装修或搬迁）。这就应当结合买受人买房的动机和目的来考察，如果买受人的买房动机是为了居住，从保护居住权的角度来考虑，就可以认定为实际占有。本案中，李某于2008年7月17日取得其购买房屋的钥匙后，次日该房屋被查封，当时屋内是空的清水房。2014年5月8日承办法官前往诉争房屋走访调查时，发现该房屋的门锁被破坏，室内有衣柜、书桌、饭桌、燃气炉等物品，房屋仍然还是未装修的清水房。这说明李某对该房屋有居住、使用的意图，能够认定李某已经实际占有该房产。

　　（三）关于对房屋未过户是否存在过错

　　买受人对房屋未办理产权过户登记手续没有过错，是指由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因或其他买受人意志以外原因造成房屋未办理产权过户登记手续。《执行规定》第17条引入的无过错原则对买受人作出了极大的限制，这是为了防止此条规定的滥用，以降低此条规定在实践中产生的负面效应。本案中，李某与朱某在申请人王某申请查封之前就涉案房屋已经达成了买卖协议，而且该协议经开县人民法院生效判决确认有效。李某与朱某成立房屋买卖合同关系，被上诉人王某现无证据证明双方对此买卖行为存在恶意串通。且在买卖协议达成后，由于该房屋被人民法院查封，故无法办理产权过户登记手续，买受人李某对此并无过错。