民事执行案例汇编·案外人执行异议篇（五）

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裁判要点

在执行异议案中，购房者未将剩余购房款交付执行的，其不能排除对其房屋的查封

————兰某某对民间借贷纠纷执行异议案

买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，若其同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四种条件的人民法院应予支持。案外人虽然满足了（一）、（二）、（四）三项条件，但因其未支付全部房款，且未按照法院要求将剩余价款交付法院执行，其异议不应当得到人民法院支持。

案例分析

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除了继承、征收等非因法律行为取得物权外，必须经依法登记方发生效力。即便购房者已与出卖人签订了买卖合同、缴纳了购房款并合法占有了房屋，只要其未依法办理房屋产权登记，房屋的所有权从法律意义上就仍不属于购房者。现实生活中，基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，大量存在着购房者与出卖人签订买卖合同以后，长期未能进行产权登记的现象。由于在产权登记之前房屋在法律意义上仍属于出卖人，购房者就可能面临房屋因出卖人所承担的其他债务而被法院处置的风险。而另一方面，房屋又是人民群众的基本生活资料，具有特别重要的意义。正是基于对这种社会现实的考虑，法律才确定了对购房者在执行程序中予以优先保护。但是，此种保护也会对不动产登记的公示作用产生破坏。其他人因为此种保护的存在，就可能不得不花费更多的精力去核实其交易对手的真实财产情况，无形中就增加了整个社会的交易成本。所以，即便确实需要对购房者在执行程序中优先保护，这种保护也应该是严格限定的。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就对此种保护明确规定了四项条件，且只有在四项条件同时满足时案外人的权利才能排除执行。本案中，兰某某虽然满足了（一）、（二）、（四）三项条件，但因其未支付全部房款，且未按照法院要求将剩余价款交付法院执行，其异议无法得到人民法院支持。

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裁判规则

法院不能因申请执行人同意、被执行人未明确提出反对意见，直接支持案外人带租约拍卖的异议请求，而应通知已申请参与分配的其他债权人，由其他债权人选择是否参与到诉讼程序中

————张红与支韩冰、黄勤、朱静公证债权文书执行异议案

1.申请执行人、被执行人均同意带租约拍卖的前提下，法院仍有通知其他债权人的义务。法院不能因申请执行人同意、被执行人未明确提出反对意见，直接支持案外人带租约拍卖的异议请求，而应通知已申请参与分配的其他债权人，由其他债权人选择是否参与到诉讼程序中。倘若其他债权人申请参加诉讼，诉讼地位为无独立请求权第三人。

　　2.“人民法院查封”是指租赁合同签订之时可查询到的查封。承租人应当在可查询、可调查的范围内尽到注意义务，因此“人民法院查封”理解为“当前可查询到的首封记录”为宜。

3.承租人的“占有使用”不包括转租行为。若承租人未直接占有且未网签备案，租赁权对外无公示性，难以对抗物权转移。综上，对承租人的“占有使用”应进行限缩解释，仅限于直接占有使用。

案例分析

在案外人异议程序的相关规定中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》）第三十一条解决实践中常见的主张不动产租赁权异议的审查问题。根据“买卖不破租赁”的法律规定，人民法院在执行程序中同样要保护承租人的租赁权，但租赁权的保护标准在执行程序中仍存在待明确之处。

　　一、申请执行人、被执行人均同意带租约拍卖的前提下法院仍有通知其他债权人义务

　　在本案中，申请执行人支韩冰于2014年6月5日获得房屋抵押权，获得优先受偿权。申请执行人认为即便带租约拍卖，依然可以实现债权本息，因此同意带租约拍卖房屋。两名被执行人未应诉，亦未提供书面答辩意见。另有三名其他债权人分别针对系争房屋申请参与分配。法律尚未规定法院必须履行通知其他债权人的义务，但从实际效果上考虑，法院应当通知已申请参与分配的其他债权人，由其他债权人选择是否参与到诉讼程序中，不能因申请执行人同意、被执行人未明确提出反对意见，直接支持案外人带租约拍卖的异议请求。理由如下：（1）带租拍卖的法律后果。带租约拍卖直接影响到被执行人名下的财产金额，如被执行人有其他债权人，则可能影响其他债权人的债权实现；（2）通知其他债权人的必要性。申请执行人为多数债权人之一，倘若因申请执行人、被执行人同意，法院不再通知已知其他债权人，则存在申请执行人、被执行人、申请带租拍卖的案外人恶意串通损害其他债权人的可能。需要注意的是，此处通知义务非法院依职权追加第三人，而仅是对案外人提出执行异议的告知，由其他债权人决定是否参与到执行异议程序中。因为其他债权人可能受到带租约拍卖的影响，亦有可能不受带租约拍卖的影响，其债权可以足额实现，是否与执行异议案件有利害关系应当由其他债权人自行决定。因此，法院履行的仅为通知义务。

　　法院在履行通知义务时，仍有两点需要明确：（1）通知其他债权人的范围。通知范围以“已申请参与分配的第三人”为限，因为在案外人、申请执行人、被执行人均没有申请追加第三人的前提下，法院无法穷尽所有“有利害关系的第三人”；（2）第三人申请参加诉讼的截止时间。该问题的本质是债权人作为有独立请求权第三人还是无独立请求权第三人参加到诉讼中。因为作为债权人只涉及债权可实现的数额问题，不涉及房屋的产权问题，因此属于案件处理结果同其他债权人有法律上的利害关系，应当作为无独立请求权第三人申请参加诉讼，截止时间参照无独立请求权第三人的规定，一般在法庭辩论终结前提出申请。

　　二、“人民法院查封”是指租赁合同签订之时可查询到的查封

　　承租人可以阻止向受让人移交占有被执行房产的时间要求是：法院查封必须在合法有效的书面租赁合同签订之后。“人民法院查封”可以有两种理解：一是当前可查询到的首封记录，二是房产第一次被查封的记录。二者的区别在于，法院查封房产后，可能因出现法定事由解封房产，此时房产交易中心无法查询到已经解封的查封记录。比如，2014年1月A法院查封房产，后于同年6月解封。承租人于同年7月签订租赁合同，2015年3月B法院查封房产。此时，承租人是否适用《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，两种理解存在分歧。当前可查询到的首封记录为B法院查封记录，时间晚于承租人签订租赁合同时间，但是房屋历史上的首封记录为A法院查封记录，时间早于承租人签订租赁合同时间。笔者认为，采纳第一种理解为宜，承租人应当在可查询、可调查的范围内尽到注意义务。倘若将“人民法院查封”扩大解释为房产第一次被查封的记录，一方面加大承租人注意义务，另一方面不利于租赁市场健康发展，一旦房屋被查封，即便之后解封后，承租人的合法权益依然无法得到保障，导致无瑕疵房屋难以出租。本案中，2014年11月25日系争房屋被首次查封，且该查封记录在2015年1月1日案外人张红与被执行人黄勤就系争房屋签订房屋租赁合同时依然存在，因此法院认定房屋租赁合同签订时间晚于当前可查询到的首封记录，不适用《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款。

　　三、承租人的“占有使用”不包括转租行为

民法中的占有分为“直接占有”和“间接占有”，《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款中的“占有使用”是否包括转租这种间接占有使用形式。该问题涉及买卖不破租赁的立法目的与物权公示公信原则。买卖不破租赁的立法目的是维护承租人的生存利益，如日常居住、家庭生活等，而转租法律关系中，承租人只有经营利益，可以通过合同违约方式进行损失弥补。物权公示公信原则中，直接占有是一种对外公示的方式，根据《关于印发〈上海市住房租赁合同网签备案试行办法〉的通知》，自2018年7月1日起，上海市全面实施住房租赁合同网签备案制度，网签备案亦成为一种公示方式。但是该规定为管理性强制规定，非效力强制性规定，且限于住房租赁合同，司法实践仍存在大量未网签备案的租赁合同。因此，在租赁合同尚未全面实现网签备案的前提下，对承租人的“占有使用”进行限缩解释为宜，仅限于直接占有使用，使得租赁权获得对外公示效力，对抗物权转移。在合同约定禁止转租的情况下，承租人的“占有使用”不包括转租行为。本案中，张红与黄勤签订的租赁合同约定，未经黄勤允许，不得转租房屋。张红自认2016年系争房屋已经转租给蒋某，未直接占有且未网签备案。法院对其主张租赁期间已经实际占有使用系争房屋一节事实不予认定。

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裁判规则

对被执行人出售给第三人的未过户房屋，第三人若能证实其已支付全部价款并实际占有并对未办理过户登记无过错的，人民法院才不得对房屋执行

————重庆市巴南区前进建筑工程有限公司申请执行建设工程施工合同纠纷案

被执行人将需要办理过户登记的房产出卖给第三人，第三人主张已支付全部价款并实际占有、使用标的物的，不能仅凭收条、当事人陈述即认定付款事实，应结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定付款情况，结合现场调查、物管费、水电费交付单据等确定是否已经占有争议房产。第三人应提供完整证据链条证实其已支付全部价款并实际占有标的物，且对未办理过户登记无过错。

案例分析

对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，本案一、二审之所以产生截然不同的裁判结果，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第十七条的理解与适用不同。该条分为前后两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。

　　司法实践中，此类执行案件涉及标的额大，多数情况下被执行人另无财产可供执行，卖房款也因转移而执行困难；另一方面，如果第三人支付了全部价款，合同项下不动产因出售人的其他债务被查封执行，买受人利益将无法得到保障，对买受人也不公平。此外，被执行人与案外人串通，以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实，利用《查封规定》第十七条规定，将被查封的房屋、土地所有权等不动产转移藏匿，逃避执行的现象并不鲜见，因而在适用《查封规定》第十七条时，要正确理解本规定与物权法不动产物权登记生效原则的关系，准确把握本规定的适用范围，对价款支付、占有情况、第三人对未办理产权过户有无过错的证据进行综合审查，确认是否形成完成的证据链条，预防滥用本规定逃避执行，维护当事人的合法利益。

　　一、《查封规定》第十七条与《物权法》第九条（编者注：现为《民法典》第二百零九条）的关系

　　2004年出台《查封规定》之前，执行中被执行人将房屋、车辆出售并交付第三人，甚至第三人又转卖给他人，但过户登记手续却一直没有办理，依然登记在被执行人名下，上述财产能否执行，不同法院有不同的认识，甚至同一法院前后做法也不一致，因而造成执行中的混乱。实际上，争议的焦点在于对物之登记是否属所有权移转的要件。物权法实施前，我国民法通则等法律虽未对不动产物权登记生效原则进行明确规定，一般认为民事活动中基本上是以登记作为认定所有权的标准，未办理过户登记手续的，所有权尚未转移，但在案件执行中，在第三人无过错的情况下，如对该类争议标的不加以区别，一律执行明显有失公平。《查封规定》第十七条的合理之处，在于前后两个部分区分规定，能否执行的主要差别就在于第三人有无过错。引入过错原则，在实质上突破登记生效原则，对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护，即只要满足《查封规定》第十七条设置的条件，即使交易的不动产没有登记过户，也不得对登记在被执行人名下的该不动产采取执行措施。有观点认为，尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。笔者对此予以赞同。

　　《物权法》于2007年10月1日起施行，第九条（编者注：现为《民法典》第二百零九条）规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认，依此规定，双方签订不动产买卖协议，虽买方支付了对价，如未进行产权转移登记，产权仍应属原所有权人所有，即未经登记不发生物权变动的效果。

　　物权法施行后，登记生效原则有了明确法律规定，因而对《查封规定》第十七条是否与《物权法》产生冲突见仁见智。笔者认为，尽管物权法2007年才开始施行，晚于《查封规定》的出台，但不动产登记生效原则在我国一直存在，《物权法》只是加以确认。《查封规定》第十七条本身就是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定。因此，应将其理解为《物权法》第九条（编者注：现为《民法典》第二百零九条）但书的“法律另有规定的除外”情形，系对不动产登记生效原则的例外规定，二者之间并不矛盾，还有助于交易的安全。

　　二、支付全部价款的理解

　　价款是否支付是判断合同真实性的重要依据，而合同的真实存在又是适用《查封规定》第十七条的前提。不动产交易的金额一般较大，不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实，需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定，尤其对于现金交易，更应详细了解当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况，排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。

　　关于如何理解全部价款，有两种不同意见。一种意见认为是指整个交易中买受人所应当支付的全部对价即财产总价，另一种意见认为对第三人是否支付全部价款的认定不宜机械理解为涉案财产的总价，而应当结合第三人法定或约定的义务，只要没有违背上述义务，即使其支付的确系财产总价而言的部分价款，也宜认定第三人在特定的时间点支付了应当支付的全部价款。笔者认为，《物权法》第九条（编者注：现为《民法典》第二百零九条）已规定不动产物权登记方生效，虽该条亦明确法律另有规定除外，但对《查封规定》第十七条进行扩大解释与适用无疑将对不动产登记生效原则造成冲击，且《查封规定》第十七条分为前后两个层次，对付款情况已做区分，因此对全部价款应做严格解释，控制适用范围。

　　本案中，房屋买卖合同涉及总金额达26万元，XXX贵仅举示收条主张已支付争议房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与个人收入情况和日常生活的大额交易习惯不符，是否已付清全部价款明显存疑。

　　三、对实际占有的理解

　　笔者认为，从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立。出租经营、储备升值等行为有利于物的经济价值的实现，当然属于占有人对物进行控制、使用的体现，因使用而产生的权益和基于买卖合同主张标的物权利并无冲突。第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前，查封之后才实现对标的物的占有，不影响法院查封、扣押、冻结。

　　本案中，一审法院于2011年11月29日查封争议房屋，XXX贵举示其与他人签订的住房租赁合同，该租赁合同签订时间为2013年3月29日，同时XXX贵在一审中举示的物管费收据亦只能证明其于2013年3月19日起缴纳物管费，这两个时间均晚于法院查封时间。在查封之前XXX贵是否占有、适用争议房屋，除张长明、赵凤口头陈述之外，无其他证据佐证，且赵凤举示的物管费收据证实在2013年3月19日前的物管费系赵凤缴纳，二审法院认定XXX贵系在法院查封后才实际占有房屋是合理的。

　　四、对第三人有无过错的理解

　　第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断，但判断第三人是否存在过错并无明确依据，《查封规定》也未就第三人在何种情况下存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第十七条规定内容及合同违约责任追究理解，应包含两个方面：一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理，二是第三人未怠于行使其权利。

出卖人不作为、标的物瑕疵、登记部门原因等多种因素均可能导致产权过户登记未能办理，但无论基于何种理由，该理由均不得归咎于作为买受人的第三人。此种情况下，系由第三人之外的因素导致产权登记未过户，则第三人无过错。在法律明确规定登记方能生效的情况下，权利人应当积极行使其权利，在合理的期限内采取合理的方式确保合同得到履行。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时，作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式，促使标的物之权利尽快变更和确定。

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裁判规则

没有实际占有、使用房屋的租赁权不能对抗后设立的抵押权

————杭州古今进出口贸易有限公司对借款合同纠纷执行异议案

在执行程序中，案外人主张其在被执行房屋设定抵押之前与被执行人签订了租赁合同的，须已依照租赁合同在被执行房屋设定抵押之前占有该房屋，否则其租赁权不得对抗抵押权人。对抵押权等优先受偿权的实现有影响的租赁权，执行法院可依法将其除去后进行拍卖。

案例分析

本案是一起较为典型的案外人对法院执行的被执行人的房屋主张租赁权的案件，涉及执行程序中对租赁权的认定和处理，值得探讨。

　　一、租赁权的性质分析

　　《合同法》第二百一十二条（编者注：现为《民法典》第七百零三条）将租赁合同定义为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。因而，租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，其本质上属于债权。《合同法》第二百二十九条（编者注：现为《民法典》第七百二十五条）规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由此条引申出的“买卖不破租赁”规则使得租赁权具有了物权的对抗效力。物权之所以具有对抗力，在于物权的设立必须经过公示。租赁权要取得物权的对抗效力，当然也要经过一定的公示。一方面，如果承租人和出租人之间仅是签订租赁合同，承租人的租赁权并不为公众所知，一旦发生所有权变动，租赁物的继受人就不得不承受租赁合同的义务，将造成承租人和继受人的权利严重失衡，不利于保护交易安全；另一方面，“买卖不破租赁”的目的在于保护弱势群体，避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权，而在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，所有权发生变动并不危及承租人的上述权利，而承租人也可以通过要求出租人承担违约责任来获得相应的救济。因此，以占有作为租赁权取得对抗效力的公示方式日渐成为学界共识。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦强调了占有对于租赁的意义。该司法解释第六条规定，就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人。通过上述规定也可以看出，占有对于租赁权的成立具有决定性作用。

　　二、执行中对租赁权的认定

　　执行程序中涉及租赁权的主要是在对房屋的执行中，通常表现为租赁权和抵押权、租赁权和法院查封并存两种情况。本案即是租赁权和抵押权的竞合，案外人古今公司以其在案涉房屋被抵押之前已经与被执行人签订了租赁合同为由主张拍卖不破租赁。《物权法》第一百九十条（编者注：现为《民法典》第四百零五条）规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第六十六条（编者注：该司法解释已经失效）亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上述规定，租赁权要对抗抵押权，需要租赁权设定在先。而根据之前所述，租赁权的成立以占有为要件，所以租赁权要对抗抵押权须占有发生在抵押权设立之前。虽然古今公司与道道公司签订租赁合同的时间在道道公司将案涉房屋抵押给西湖支行和朝晖支行之前，但根据评估公司在房屋抵押时所做的评估报告，案涉房屋是道道公司自用，而且道道公司在法院执行调查中明确实际是向古今公司借款，古今公司对案涉房屋没有实际占有、使用，古今公司在执行听证中也承认对案涉房屋没有实际占有、使用，仅在案涉房屋处挂有古今公司的牌子。因此，古今公司的租赁权并不能对抗西湖支行和朝晖支行的抵押权。

　　三、执行中对租赁权的处理

　　执行中涉及租赁权的处理主要是在对被执行财产的拍卖、变卖、以物抵债等环节。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，司法拍卖对于担保物权等优先受偿权采用涤除主义；对于租赁权等用益物权性质的权利采用承受主义，但对担保物权等优先受偿权的实现有影响的可以依法除去。因此，在执行程序中对于租赁权的一般处理方法为，保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知租赁权人行使优先购买权。但在执行实务中，带租拍卖往往会影响成交几率和成交价格，如本案这种一次性签订20年租赁合同的情况，更是使得成交可能严重降低。为保障抵押权人的合法权益，使担保物权顺利实现，执行机构应当依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，将案涉房屋上的租赁权除去后再依法拍卖。