民事执行案例汇编·案外人执行异议篇（六）

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裁判要点

可以排除执行的租赁物“占有使用”应为实质上的占有使用，而不能虚拟的或形式上的占有使用

————合肥国控公司与韩某某等案外人执行异议之诉案

执行程序中，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用租赁房屋的承租人，有请求阻止向受让人移交占有被执行不动产的权利。但此节点的“占有使用”应为实质意义上的占有使用。因此，案外人执行异议之诉案件中，认定租赁房屋是否被承租人占有使用，应当结合房屋的位置及性质、租金的数额及其支付、房屋的使用状况等予以综合判定。

案例分析

案外人提起执行异议之诉是基于其认为执行标的物系其所有的财产或认为其在该标的物上享有能够对抗执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，争议焦点在于对执行异议之诉中足以对抗执行的租赁物“占有使用”的理解及认定。

　　对此，笔者认为可以排除执行的租赁物“占有使用”应为实质上的占有使用，而不能虚拟的或形式上的占有使用，需要结合房屋的位置及性质、租金的数额及支付、房屋的使用状况等予以综合判定。本案中，韩某某在案涉房屋上行使的行为不能认定为可以排除执行租赁物“占有使用”。

理由如下：第一，本案用于租赁的房屋位于合肥市高新技术产业开发区，系澜溪镇花园商业街上的三层结构（含负一层）商业用房，总面积达786.18平方米，该房屋的租金依据案涉租赁合同的约定为每年29.4万元，依据商业惯例，承租人租赁此类房屋多为经营所需，从事营利性的商业活动，在租期内稳定、持续地使用。而本案中，自2012年案涉租赁合同生效起至人民法院查封时止，长达两三年的时间内案涉租赁房屋处于出租前的原有状态，承租人既未将该房屋用于办公或居住，亦未进行任何为经营活动进行必要的装修准备，而始终将房屋处于相对闲置状态。第二，交纳物业费是房屋所有权人或承租人依据合同约定应履行的义务，该行为的发生并不能证明交纳人占有使用房屋。韩某某虽提供了于2013年开始交纳案涉租赁房屋的物业费、水电费单据，但从该单据看，物业费交纳为三年，而水电费仅为承租的第一年，此后二年并无此类费用的交纳单据，因水电等费用为实际发生才支出，亦可印证在此期间韩某某并未占有使用案涉租赁房屋。第三，占有使用应具有稳定性、充分性，局部的、短期使用不能认定为对租赁物的占有使用。韩某某称将案涉房屋用作仓库存放酒水，即便如其所述，也不能认定为对租赁物的占有使用。案涉租赁房屋面积达700多平方，按韩某某所述其存放酒水使用的应仅为其中小部分；且其存放的时间仅为阶段性，且占时较短；案涉租赁房屋为商业用房，租金达每年近三十万，若仅有局部性、短期的、临时性仓储使用即认定为占有使用则与该房屋的性质、商业价值、使用价值不符，与承租人支付的租金不匹配，与商业惯例相悖。另外，韩某某将房屋转租发生在人民法院查封行为之后，此事实的发生对审查案涉租赁房屋查封前的占有使用不产生影响。

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裁判规则

已支付全部价款并实际占有的第三人有权对讼争不动产提出执行异议

————吴小玲诉林传富、吴聿辉执行异议案

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，且有生效裁判对讼争标的物的权属进行了认定，第三人有权对讼争不动产提出执行异议，人民法院不得查封、扣押、冻结。

案例分析

我国立法上将执行异议之诉分为案外人执行异议之诉和申请执行人执行异议之诉两种案由。虽然两种案由的诉讼提起人不同，但都源生于案外人异议，申请执行人异议之诉也正是以裁定案外人异议成立为前提，对申请执行人的申请强制执行权形成了阻碍而提起，申请执行人力图通过诉讼的方式消除阻碍，以恢复申请强制执行权。而本案在审理过程中，主要是围绕着以下两大问题进行评议：一是本案的案由是申请执行人执行异议之诉，是否可以援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封扣押冻结规定》）第十七条（编者注：现为第十五条）作为本案的审理依据？二是在本案的审理过程中，案外人就讼争标的物向其他法院提起了确权诉讼，其他法院业已作出生效判决，则该生效裁判与本案的关系如何处理？

　　1.《查封扣押冻结规定》第十七条（编者注：现为第十五条）是否可以作为审理执行异议之诉的法律依据

　　《查封扣押冻结规定》第十七条（编者注：现为第十五条）规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”有观点认为，《查封扣押冻结规定》是为了规范法院执行中的执行行为而制定的，适用于异议人对执行行为提起异议的审查，也即适用于《民事诉讼法》第二百二十五条（编者注：现为《民事诉讼法》第二百三十二条）的规定提起异议或申请复议，然本案的案由为执行异议之诉，审查的标准应为异议人是否享有阻却执行行为的实体权利，《查封扣押冻结规定》第十七条（编者注：现为第十五条）并不涉及实体权利的认定问题，故而该条规定不应适用于本案。然另一种观点则认为，《查封扣押冻结规定》在法律位阶上系属于司法解释，其固然适用于执行程序，然在审理执行异议之诉时不能单纯强调其诉讼性而忽视了其执行性，执行异议之诉作为一种执行救济程序，其诉讼性服务于执行性，执行异议之诉的终极目的在于判断执行行为能否成立，故而审判部门在审理执行异议之诉案件中可以以《查封扣押冻结规定》第十七条（编者注：现为第十五条）为适用依据。笔者赞同后者观点。

　　2.执行异议之诉与业已生效的确认之诉之间的关系如何处理

　　由于《民事诉讼法》对执行异议之诉与普通民事诉讼的关系缺乏规定，案外人出于各种考虑，就讼争标的物另行向执行法院以外的法院提起普通民事诉讼的现象比比皆是，从而造成了执行异议之诉与普通民事诉讼并行的局面。为此，最高人民法院先后颁布了《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》，明确禁止了执行异议诉讼和确权诉讼平行的态度。然而，这两个意见均强调了“在执行局查封、扣押、冻结后提起诉讼”的限制条件，本案特殊之处在于讼争标的物的原有冻结期限届满后未续冻，案外人在此期间提起了诉讼，受诉法院受理后并作出了生效裁判，对讼争标的物的权属进行了认定，从而引发了执行异议之诉与业已生效的确认之诉的关系如何处理的问题。笔者认为，基于这种情况，审判部门应对该生效裁判进行审查，发现确有错误的，应按照审判监督程序提请相关部门对该生效裁判进行再审；如认为该生效裁判并无不当，则执行异议之诉应遵循生效裁判的既判力原则，作出相应的判决。

综上，林传富早于吴小玲与吴聿辉经济纠纷之前已经支付了全部价款，并已实际占有讼争标的物，尚无证据显示林传富对于没有办理产权过户手续存在过错，且有生效裁判对讼争标的物的权属进行了认定，故应当驳回申请执行人吴小玲的诉讼请求。

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裁判规则

商品房买卖合同解除不必然导致预查封解除，出卖人享有的商品房所有权也不必然足以排除执行

————福建聚源房地产开发有限公司诉李国荣案外人执行异议之诉案

预查封的标的是被执行人基于合同而享有的预期利益，商品房买卖合同解除不必然导致预查封解除，出卖人享有的商品房所有权也不必然足以排除执行。

案例分析

预查封建立在已进行预告登记的商品房买卖合同基础之上，针对的是尚未登记至被执行人名下的房屋。因涉及合同履行问题，房屋能否顺利登记在买受人名下，本身就具有不确定性，而一旦买受人与他人乃至按揭贷款银行发生债务履行不能的纠纷，导致所购房产被预查封，就更易引发多方债权人主体各自的权利主XXX利益冲突，特别是出卖人诉请解除预查封的房屋买卖合同并据此提出排除执行，情况更为复杂。本案为典型的因预查封引发的案外人执行异议之诉案件。对预查封状态下商品房所有权尚未转移给买受人，仍归出卖人所有，实践中多无争议，但对预查封效力所及范围及执行标的，以及商品房买卖合同裁判解除后预查封能否解除及排除执行，相关规定不甚明确，给审理此类案件带来一定难度。

　　一、预查封效力所及范围及执行标的

　　案外人执行异议之诉是针对执行标的的审查，在预查封引发的案外人执行异议之诉案件中，执行标的即为预查封的对象。预查封源起于2004年2月10日最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》），但预查封的对象是土地、房屋，还是被执行人在履行合同过程中取得的可供执行的财产权益， 《通知》未作明确规定。《通知》第十六条后段规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”可见，预查封的土地、房屋只有登记为被执行人名下，才能转为正式查封，成为执行标的，预查封状态下的土地、房屋因未登记在被执行人名下，尚不能成为执行标的。实践中，因开发商超容建设等自身原因引发的逾期办证、办证不能的合同纠纷案件不在少数。而预查封状态下，买受人作为被执行人，由于财务状况恶化，不会积极主张权利申请办证，甚至出现本案中的断供毁约而被出卖人解除合同。多数情况下，预查封的土地、房屋并不能顺利登记至被执行人名下，所以，预查封的执行标的和效力所及范围具有不确定性。如果合同朝物权方向履行，被执行人基于合同而享有的物权期待权实现，预查封的土地、房屋登记至被执行人名下，该土地、房屋即成为执行标的。如果合同朝债权方向履行，出现解除等情况，出卖人基于合同而享有的债权期待权实现，即因解除合同而取得对出卖人的相关债权应成为执行标的。结合《通知》第二十二条“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”的规定分析，预查封是一种预先性的限制登记，即只能登记在被执行人名下，不能登记在他人名下，故预查封只是保全买受人作为被执行人根据合同可以取得的预期财产性利益，包括物权期待权和债权期待权，以防止其他主体对该财产性利益进行有害处分，损害债权人利益。本案中，聚源公司与林丽坚的商品房买卖合同在另案诉讼程序中被判决解除，但聚源公司并未将首付购房款向林丽坚、王炉金返还或交付法院执行，其以享有预查封房屋所有权为由排除执行，损害其他债权人利益，不应予以支持。

　　二、买卖合同裁判解除对预查封的影响

　　本案中，聚源公司同时提出了解除预查封的诉讼请求，而预查封的执行标的即为请求排除执行的标的，故该项请求与排除执行密切关联。如上所述，预查封系以合同权益为标的，而非直接以土地、房屋为标的，是否解除预查封，应当考虑被执行人预期的合同权益是否已经实现，而不是考虑土地、房屋的权属。聚源公司虽是案涉房产的所有权人，但由于预查封和强制执行的对象不是案涉房产本身，预查封是否解除，与其是否享有案涉房产的所有权无关，其据此请求解除预查封不应予以支持。问题是，预查封基于商品房买卖合同的签订，商品房买卖合同裁判解除后，预查封的基础已不存在，此时，能否解除预查封值得探讨。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”故有观点认为商品房买卖合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。笔者认为，商品房买卖合同解除并不必然导致预查封解除。首先，对《规定》第十八条第二款应结合第一款理解。该条第一款规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，但书特指依合同约定保留所有权的第三人，即出卖人。根据体系解释，第二款依法解除合同的第三人，亦应是前款保留所有权的第三人。聚源公司与林丽坚未有保留所有权的约定，不适用该条款。其次，《规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。该条规定了可以对尚未过户登记至被执行人名下的第三人的不动产进行查封，实际上再次肯定了《通知》中的预查封，只不过增加要求具备但书条件。本案中，聚源公司已分别从林丽坚和建行漳浦支行收取商品房买卖合同项下全部价款，不存在剩余价款的问题，法院预查封案涉房产具有法律依据。第三，解除商品房买卖合同的行为本身并不违反预查封申请人的预期，该预期只是将被执行人根据合同可以取得的财产性利益往债权方向发展而已，并不包括预查封解除。如果该预期利益转化为确切的执行标的，预查封的目的已经实现，解除预查封则无损债权人利益。如果被执行人尚未从出卖人处取得债权，预查封不能解除。本案中，林丽坚、王炉金尚未取得预查封所保全的其在合同解除时应实现的财产性利益，即使商品房买卖合同已经解除，也不能必然导致预查封解除。

　　三、预查封下执行异议之诉各方主体的权利审视

案涉房产涉及聚源公司的所有权、建行漳浦支行的担保物权及林丽坚、王炉金基于商品房买卖合同而享有的预期财产性利益。本案的审理结果，较充分地考虑了案件所涉债权债务的具体履行情况，并综合比较判断三方主体对执行标的的现实权利状态，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。一是聚源公司已经全部实现商品房买卖合同项下的权益，但其尚未履行生效判决所确定的担保债务和解除合同所应承担的债务。二是建行漳浦支行全部履行借款合同义务但尚未实现包括案涉房产担保物权在内的合同权利。三是林丽坚、王炉金未履行借款合同义务但也尚未取得商品房买卖合同解除后的利益。三者比较，优先考虑建行漳浦支行基于案涉房产的担保物权而享有的优先受偿权，并不有损聚源公司和林丽坚、王炉金以及其他债权人的利益。对此，《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，确立了案外人排除执行异议不足以对抗担保物权的原则。故本案二审认定聚源公司主张的所有权虽然成立，但不足以排除执行。值得一提的是，《执行异议复议规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定，由于执行程序需要维护、贯彻生效判决的既判力和执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上较为外观化、程序化，比较典型的是《执行异议复议规定》第二十六条第一款、第二款的规定。由于案外人提起执行异议是提起执行异议之诉的前置程序，执行异议之诉作为执行异议被裁定驳回之后的诉讼救济，其性质是实体权利审查，应持更高的判断标准。也就是说，案外人的异议符合《执行异议复议规定》第二十六条第一款、第二款规定的，执行异议成立；不满足的，案外人在执行异议之诉中的请求也未必不成立，故才有该条第四款规定：“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉”。一审法院在审理本案执行异议之诉案件中继续适用《执行异议复议规定》第二十六条第二款规定，将使该条第四款的规定及案外人执行之诉的制度形同虚设，二审予以纠正是正确的。

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裁判规则

执行拍卖建筑物过程中电梯等特种设备权属发生异议，以其所附建筑物权属为认定原则，其他权属证明为例外

————深圳市凯实投资发展有限公司与香港上海汇丰银行有限公司上海分行等借款合同纠纷执行异议案

电梯属于特种设备，但其权属认定并不能单纯地依据特种设备注册登记进行认定，而应当以其所附建筑物的权属作为认定原则，以其他权属证明作为例外。在执行拍卖建筑物过程中，案外人对所拍卖建筑物的电梯等特种设备权属提出异议时，亦应根据此原则进行审查处理。

案例分析

本案争议焦点为电梯权属问题。电梯权属争议主要集中在住宅性质建筑物，商业性质建筑物发生电梯权属争议的情况比较少见，但其权属认定原则应该是一致的。

　　一、特种设备的注册登记不能作为电梯权属认定的标准

　　特种设备是指由国家认定的，因设备本身和外在因素的影响容易发生事故，并且一旦发生事故会造成人身伤亡及重大经济损失的危险性较大的设备，包括电梯、起重机械、厂内机动车辆、客运索道、游艺机和游乐设施、防爆电气设备等。为了加强特种设备的安全监察，防止和减少事故，保障人民群众生命和财产安全，促进经济发展，国务院制定了《特种设备安全监察条例》。根据该条例，特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内，特种设备使用单位应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门登记。

　　也就是说，特种设备注册登记的主要目的在于通过建立特种设备档案进行跟踪调查、检验维护、确定责任单位等最大程度确保安全，而非确定特种设备权属。对此，国家质量技术监督局《特种设备注册登记与使用管理规则》［质技监局国发〔２００１〕５７号］第五条（编者注：该规则现已失效）明确指出，特种设备注册登记中所称使用单位是指具有在用特种设备管理权利和管理义务的单位或个人。其既可以是特种设备产权所有者，也可以是受特种设备产权所有者委托，具有一年以上在用特种设备管理权利和管理义务者。据此，特种设备注册登记中的使用单位并不一定是产权所有者。因此，特种设备注册登记不能作为电梯权属的认定标准。本案中，案外异议人凯实公司依据其系特种设备注册登记的使用单位，进而主张对争议电梯享有所有权，理据尚不充足。

　　二、电梯权属认定应当以其所属建筑物权属为原则

　　判断物之权属，主要依据物权的公示方法与公示效力。物权的公示方法，因不动产物权或动产物权的不同而有所区别。不动产物权以登记和登记之变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以占有之移转即交付作为其变更的公示方法。《物权法》第六条（现为《民法典》第二百零八条）对此明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”但对于一些特殊的动产，即船舶、航空器、机动车这些具有重大价值的动产，物权法则采用以合同生效为物权变动的生效时间的原则，同时采用了对抗主义，即把登记仅仅作为对抗善意第三人的条件，而不是物权变动的条件。从而形成了不动产、动产、特殊动产三种相区别的物权公示方法和公示效力。

　　那么作为特种设备之电梯，属于其中哪一类呢？回答这个问题，首先要解决的问题是：已经安装固定的电梯能否独立成一物？是否能独立成为一物，应以是否能够独立满足人们的生活需要为判断标准。因此，物是否为独立的一体，应从人们的生活利益方面观察，而不能从其形式上观察。从这个角度来说，电梯显然无法独立满足人们的生活需要，必须安装于某一建筑物或构筑物，才具有搭载运输功能。因此，已经安装固定的电梯不能成为独立的物。

　　一般认为，已经安装固定的电梯应当作为建筑物的构成部分。窗户、门和房屋的构成设备（如电梯、暖气等），一经设置于房屋，即构成房屋的一部分，不论是否易与房屋分离，已失去了独立性，不能成为独立的物权标的物。也就是说，对于已经安装固定的电梯，由于其仅系所属建筑物的组成部分，因此其并不具有独立的物的权属。作为构成部分之权属从属于整个物之权属，即应以独立的建筑物之权属为准。建筑物属于不动产，其权属依法按照登记确定。

　　三、电梯权属在有充足证明的情况下应当允许例外

　　按照上述电梯为建筑物构成部分的一般理论，电梯显然不具有独立的权属。但笔者认为，毕竟电梯又属于可拆卸设备，因此对其权属应当允许有例外。社会经济生活复杂多样，不排除存在以下情况或与其类似情况：建筑物所有权人A与某电梯营运公司B达成协议，由B负责购买某型号电梯，安装至A所有之建筑物，并由B负责营运、维修、保养，甚至到期更换新电梯等，而A仅按协议向B支付使用费。此种情况下，建筑物所有权人A仅依据协议享有使用权、承担付费义务，电梯的所有权属则属于B。

　　上述情形与电梯系建筑物组成部分的权属理论相矛盾。虽然此类情形只是笔者在办理案件过程中进行的延伸思考，并非实例，但却是可能存在的经济现象。因此，笔者认为，将电梯作为建筑物组成部分，以其所属建筑物权属认定电梯权属的观点仅系一般原则，随着社会经济发展，此理论亦应进一步发展，应当允许在有充足证据证明的情况下，对电梯权属作出例外认定。

　　当然，具体到本案中，根据当事人陈述及证据证明，并非此种例外情形。所以，法院综合审查认为，在电梯所附属建筑物产权属于被执行人景轩公司、电梯由景轩公司使用、负责维护，而异议人并未提交其他购买电梯、与景轩公司达成使用协议、收取使用费用等相关证据的情况下，主张对涉案5部电梯享有所有权、使用权证据不足，理由不成立。